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宝钢厂区土地价值连城 退出地产犹疑不决

2010/06/07  作者:宝钢   心情: sunny  星期一 (09:01)

  一个与地产毫不相关的钢铁企业的搬迁,却引起了广州地产界的广泛关注。

  5月中旬,宝钢集团控股的广东商业集团宣布,下属广州钢铁股份有限公司(下称“广州钢铁”)将在3年内迁往湛江。这意味着广州钢铁目前在荔湾区的近2070亩厂区土地,将成为广州市中心目前绝版的大规模临江地块。

  这个消息同时引发了一种猜测。广州地产界一位人士表示:“央企退出地产是既定战略,宝钢也有不少土地和项目,这个钢铁巨鳄是否会放弃该地块?”

  在宝钢内部,地产业务的比重如何?在78家央企退出房地产的大背景下,宝钢表现出了怎样的态度?本报记者就此进行了一系列调查。

  上报资产“鸡肋”

  根据宝钢上报给国资委的名单,截至2008年底,该集团以房地产开发为主业的二三级子公司共有6家(见表1),资产总额合计为16.9亿元。

  这6家公司中,4家在上海,1家在北京,1家在江苏省靖江市,以一线城市为要分布区域。也因此,宝钢上报地产资产的实质内容,曾引起对该名单有所了解的投资者的高度兴趣。

  然而公开资料显示,这6家公司中,目前拥有实质性房地产业务的,只有3家公司。

  剩下3家公司中,上海安庆置业70%股权早在2007年就已被转让给宁波银亿集团;上海市工商局的档案中,上海钢管房地产公司在2005年前后早已注销;上海宝泉房地产经营有限公司已经没有在开发的项目。

  “总的来看,并没有非常有吸引力的项目。”上述投资者表示。

  资料显示,除已注销的上海钢管房地产公司外,其余5家子公司均隶属于宝钢发展有限公司下属的宝钢置业有限公司。

  宝钢发展有限公司2007年成立,是宝钢集团有限公司的全资子公司,主营业务为生产服务业,前身为宝钢集团企业开发总公司,其主营业范围宽泛。

  宝钢置业有限公司则是其下属房地产专业投资管理公司。资料显示:“在宝钢发展有限公司实施新一轮多元化发展战略及房地产行业蓬勃发展的背景下,公司于2002年9月开始筹建,2003年7月1日正式成立。”

  宝钢置业公司曾经是宝钢旗下最重要的地产运作平台。从成立至2007年转型,公司先后投资13个项目,项目总投资可达90亿元,累计开发面积近200万平方米。其拥有9家子公司,7家与房地产业务相关,5家即上述名单中的公司。

  隐形地产资产

  虽然已经上报了大部分主要的房地产子公司,但宝钢置业相关资料显示,宝钢仍有部分地产业务游离于名单之外,其中还有少数拥有优质的项目,最核心的资源为海南项目(见表2)。

  例如,同样隶属于宝钢置业的海南宝莲城(博鳌)实业发展有限公司和海南新弘大(博鳌)投资有限公司,两公司均在2008年以前注册,由上海宝莲投资(集团)有限公司和宝钢共同出资成立,核心资产均为位于博鳌的大型海滨地产项目。

  其中,博鳌宝莲城规划用地面积约1600亩,总建面60万平方米,包括四个五星级酒店、一个四星级酒店、多幢高层酒店公寓、酒店配套别墅、水上多功能表演中心、各类商业和修炼配套设施,项目一期在2009年开始预售,目前仅开发了两期。

  “按照这个开发节奏,4~5年内才会开发完。”业界人士介绍。

  弘大(博鳌)的项目则位于博鳌万泉河口海滨旅游区。占地面积约3400亩,整体规划包括酒店、产权式公寓、商业、高尔夫球场等,宝钢计划将该地块建设成世界一流的旅游度假胜地。

  上述名单中,两个即将带来丰厚获利的项目并未现身。不过,从公开资料总体来看,宝钢未上报的地产资产并不是很多,涉及到地产开发的主要就是上述两公司。

  此外,物业经营也是宝钢地产业务的一个组成部分,然而规模并不大,定位于中端。

  但是,一位不愿具名的钢铁行业证券分析师介绍:宝钢真正的潜力资源是集团内部丰富的土地资源。

  “原来的工厂用地是在远郊,但随着经济发展,已经是城市中心区域了。按照要求,可能需要向工业基地搬迁,原来的厂区土地就是稀缺资源了。”该人士说。

  他进一步举例说,目前上海世博园所占用的土地,一部分其实就属于宝钢上海浦东钢铁有限公司。另一个例子就是上述广州钢铁搬迁湛江带来的巨大商业机会。

  再如,今年3月份,广州钢铁就曾把公司下属广州气体厂有限公司停工多年的的两块工业用地作价转让。

  查阅资料,宝钢的主要下属公司所处的城市,包括上海、宁波、苏州、南京,绝大多数位于经济发达的长三角地区;并且,由于重组了广东钢铁集团,在珠三角也有部分土地。

  退出犹疑

  一个值得注意的现象是,从公开信息来看,最近几年,宝钢已经开始了非主业的剥离,并在2007年前后开始了地产业务的退出,其后也并未有新的地产类子公司成立。

  但是,从其退出方式来看,又的确可以看出宝钢在“退出”之路上的犹疑。

  2004年6月,国资委决定整合中央企业的房地产资源。同年8月,宝钢建设有限公司“易帜”上海绿地集团。然而次年2月,宝钢即与嘉华国际、日本三菱商事株式会社等签订上海宝地置业有限责任公司合资协议,使其由集团全资子公司变身为外资控股58.5%,宝钢持股41.5%。

  当时业界人士判断,此举正是为了避免重组中自身的房地产业务被无偿划转给其他中央企业的可能。

  2007年底,宝钢曾有一次大规模资产挂牌转让,打包45亿元资产一并转让。包含了包含旗下29家企业资产或股权,其中也包括了宝钢置业下属全部地产子公司的部分股权。

  此举同样被解读为宝钢非主营业务加速剥离,然而宝钢对意向受让方身家背景要求极高,并指明必须同时受让29个项目,且同等条件下,宝钢内企业优先受让。

  不过,即使如此“不情愿”,这一年开始,宝钢的地产业务退出确实有了实质性的进展。

  宝钢置业平台上,上海南光联合房地产有限公司和上海庆安置业有限公司等拥有实际项目的公司,还有上海中穗广场以及芜湖吉和商城等项目,在近两年陆续被转让。

  上述上海宝地置业有限责任公司,也据说被卖给了复星集团。

  今年2月,宝钢又在产权交易所挂出了北京宝钢大酒店的转让信息,但该酒店早在2006年就已经停业。

  本次上报的资产中,虽已触及宝钢旗下地产业务核心,但可能带来巨大收益的项目也并不在名单上。

  一位熟悉钢铁行业的人士认为,这样的行为逻辑,或许与整个钢铁行业以及宝钢的发展状况息息相关。

  “钢铁行业整体仍是粗放式发展,并且由于是战略行业,为保证下游价格稳定,对毛利率也有一定限定。总体来说,毛利率极低,超过10%已是行业佼佼者。”该人士说。

  该分析师还表示,中国钢铁业的竞争优势在于人力资本,铁矿石价格上涨会冲击掉这种优势,今后毛利率会越来越低。钢铁行业内部分比较弱的企业已经有亏损征兆,一旦成本继续上涨,即使宝钢也不能幸免。

  宝钢董事长徐乐江日前公开表示,未来全球经济漫长而曲折的复苏过程可能导致全球钢铁业的又一个低迷发展时期,中国钢铁工业进入低速增长时代。宝钢自身规模优势已不明显,尤其是钢铁生产成本压力进一步加剧,高成本成为瓶颈问题。

  “宝钢退出的决心更坚决,是因为和同行相比其盈利能力更为优秀;但在这个过程中的犹疑,则是因为房地产的确可以弥补其主营业务低利润率的弱点。”上述分析师说。

 

日记类别:   品牌管理 --- 能源冶金
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